به گزارش کلینیک مالی، با پایان سند چشمانداز ۲۰ ساله، واگذاری زمین رایگان به محور اصلی برنامه هفتم توسعه تبدیل شده است؛ طرحی که به گفته نمایندگان مجلس انحصار زمین را کاهش میدهد اما ابهامهای مربوط به عدالت و شفافیت را برمیانگیزد.
در حالی که تنها چند ماه بیشتر تا پایان سند چشمانداز ۲۰ ساله باقی نمانده است، مسکن بار دیگر به محور اصلی سیاستهای عمومی بازگشته است. وعده واگذاری زمین رایگان به مردم، که از سوی دولت سیزدهم و مجلس به عنوان جبران سالها ناترازی در بازار مسکن مطرح میشود، اکنون در قالب برنامه هفتم توسعه جان گرفته اما همچنان پرسشهای مهمی پیش روی آن قرار دارد: آیا آزادسازی زمین دولتی میتواند بنبست خانهدار شدن طبقه متوسط و کارگری را باز کند یا به زنجیرهای تازه از رانت و سوداگری منجر خواهد شد؟
مجتبی یوسفی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتوگویی اخیر درباره این موضوع خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه سند چشمانداز ۲۰ ساله کشور در پایان سال جاری به اتمام میرسد، تنها برنامه بالادستی موجود، برنامه هفتم توسعه است. وی افزود: این برنامه، تنها میثاق میان دولت، مجلس و قوه قضائیه برای حل مشکلات مردم به شمار میرود. این نماینده مجلس توضیح داد: دکتر پزشکیان نیز یکی از اعضای ۴۵ نفره کمیسیون تلفیق برنامه هفتم توسعه بوده و بسیاری از بندهای این برنامه به تصویب رسیده است.
در چنین فضایی، نگاه قانونگذار بیش از هر زمان معطوف به زمین است. ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه که یوسفی به آن اشاره کرد، شاید مهمترین ماده در حوزه مسکن باشد؛ بندی که بهطور مستقیم به خروج انحصار زمین از دولت و فراهمسازی امکان تأمین زمین برای ساخت مسکن میپردازد.
این نماینده مجلس با تأکید بر اجرای درست این ماده افزود: اجرای درست این ماده میتواند بخش عمدهای از هزینه تمامشده مسکن را کاهش دهد؛ هزینهای که در سالهای اخیر در ایران بیشترین فشار را بر دوش طبقه متوسط و کارگران قرار داده است.
بحران تملک خانه در ایران: آمار و چالشها
تابستان ۱۴۰۳ در نظرسنجی مرکز افکارسنجی دانشجویان ایران (ایسپا)، بیش از ۷۲ درصد پاسخدهندگان اعلام کردهاند که خانهدار شدن در شرایط فعلی غیرممکن یا بسیار دشوار شده است. دادههای تورم رسمی بانک مرکزی نیز نشان میدهد که متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۱۲ میلیون تومان در ابتدای ۱۳۹۸ به بیش از ۱۷۰ میلیون تومان در مهر ۱۴۰۴ رسیده؛ رشدی نزدیک به ۱۴ برابری ظرف کمتر از هفت سال.
یوسفی با اشاره به همین ناترازی اقتصادی خاطرنشان کرد: براساس بررسیها، با درآمد متوسط بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان که بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است، اگر یکسوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پسانداز شود، حدود ۵۳ سال طول میکشد تا بتوان با قیمتهای فعلی یک واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متری خریداری کرد؛ در حالیکه در تهران این رقم به حدود ۷۳ سال افزایش مییابد. وی افزود: حتی اگر تمام درآمد پسانداز شود، این مدت به حدود ۲۰ سال کاهش مییابد.
این برآوردها، هرچند طنز تلخی است، اما عمق شکاف میان درآمد و هزینه مسکن را در ایران نمایان میکنند. در واقع، بازار مسکن برای نسلهای جدید نه فقط یک هدف اقتصادی بلکه یک رؤیای دوردست شده است.
در ماده ۴۹ برنامه هفتم توسعه، هدف رؤیایی اما دقیق تعیین شده است: کاهش زمان تملک مسکن به ۷.۵ سال. این یعنی دولت باید با مجموعهای از اقدامات از کنترل قیمت زمین تا توسعه عرضه فاصله میان توان خرید و بهای ملک را بیش از دو سوم کاهش دهد.
بر اساس همان قانون، طی پنج سال اجرای برنامه، حدود ۳۳۰ هزار هکتار باید به وسعت شهرهای ایران افزوده شود. حجم عظیمی از این زمینها، در اختیار وزارت راه و شهرسازی است؛ نهادی که در صورت اجرای قانون، باید بخشی از انحصار تاریخی خود را واگذار کند.
یوسفی با تأکید بر همین نکته افزود: با اجرای این طرح، انحصار زمین از دولت و وزارتخانه مذکور خارج خواهد شد.
اما خروج انحصار، اگر بدون شفافیت انجام شود، خطرناک است. تجربه مسکن مهر و سپس طرح نهضت ملی نشان داد هرگونه توزیع زمین بدون نظام نظارت دقیق، میتواند زمینهساز فساد و شکلگیری طبقهای از دلالان مجوز شود؛ کسانی که از زمینهای رایگان برای انتقال سود به بازار آزاد استفاده میکنند.
برای مقایسه دادههای کلیدی مربوط به زمان خرید مسکن، جدول زیر ارائه شده است:
| گروه درآمدی | پسانداز (یکسوم درآمد) در شهرهای بزرگ | پسانداز (یکسوم درآمد) در تهران | پسانداز (تمام درآمد) |
|---|---|---|---|
| متوسط (۲۰-۲۵ میلیون تومان) | ۵۳ سال | ۷۳ سال | ۲۰ سال |
چالشهای اجرای واگذاری زمین رایگان در برنامه هفتم توسعه
از منظر ساختاری، ایران تاکنون بیش از پانزده طرح ملی مسکن را تجربه کرده است؛ از تعاونیهای دهه ۱۳۷۰ گرفته تا مسکن مهر (۱۳۸۶) و طرح اقدام ملی و نهضت ملی در دولتهای بعدی. اما در همه این برنامهها، یک ضعف مشترک دیده میشود: فقدان نهادی واحد با قدرت اجرایی و داده شفاف.
با وجود وعدههای پیدرپی برای احداث سالانه یک میلیون واحد در دولت سیزدهم، آمارها از تحقق کمتر از ۲۰ درصد اهداف حکایت دارد. کارشناسان مسکن تأکید میکنند دولتها معمولاً روی عرضه زمین تمرکز میکنند اما از زنجیره توان مالی خانوارها غافل میمانند.
به بیان سادهتر، توزیع زمین رایگان تنها زمانی به خانهدار شدن مردم منتهی میشود که سازوکارهای مالی همچون وامهای کمبهره، بیمه ساخت و سیاستهای حمایتی مکمل فراهم شوند؛ نکاتی که در متن فعلی برنامه هفتم هنوز صراحت کافی ندارند.
تجربه جهانی نشان میدهد که طرحهای واگذاری زمین رایگان غالباً دو چالش اساسی دارند: نخست افزایش قیمت پیرامون زمینهای واگذارشده و دوم کاهش کیفیت زیرساختی مناطق جدید. نمونههای اجرای سیاست مشابه در کشورهای آمریکای لاتین و جنوب شرق آسیا گویای این است که اگر دسترسی به حملونقل، آموزش و خدمات شهری تضمین نشود، زمین رایگان به سکونتگاههای حاشیهای جدید تبدیل میشود.
