آینده بازار مسکن؛ ۱۰ تحلیل کارشناسی از روندهای بحرانی ۱۴۰۴

به گزارش کلینیک مالی، آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند معاملات در رکود به سر می‌برد، اما بعد از فعال شدن مکانیسم ماشه و نوسانات ارز و طلا بسیاری از متقاضیان خرید خانه کنجکاوند تا از آخرین وضعیت بازار مسکن مطلع شوند که به افزایش مراجعه به دفاتر املاک منجر شده است. در این گزارش ۱۰ برآورد توسط فعالان بازار مسکن از وضعیت فعلی و دورنمای این بازار را می‌خوانید.

بازار مسکن پس از سه ماه که تحت تاثیر هیجانات سیاسی و منطقه‌ای قرار گرفته بود در حال حاضر به ثبات نسبی رسیده و ظاهرا در برابر کاهش قیمت، مقاومت نشان می‌دهد. سه روز قبل مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران، کاهش قیمت مسکن پس از جنگ ۱۲ روزه را تکذیب کرد. این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده بود بعد از جنگ قیمت خانه در مناطق شمالی تهران بین ۳۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع کاهش پیدا کرده بود. کیانوش گودرزی اما دو روز قبل با اشاره به این کاهش‌ها خاطرنشان کرد که این کاهش‌ها منجر به انعقاد قرارداد نشده است.

اگرچه به دلیل نبود آمار مشخص از میانگین قیمت مسکن در تهران نمی‌توان برآورد دقیقی از نرخ‌های فعلی ارائه کرد، اما آمار غیررسمی گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی هر متر خانه در پایتخت به ۱۰۵ میلیون تومان رسیده که رشد ۹ درصد را در مقایسه با سال گذشته نشان می‌دهد. البته قیمت‌های رسمی احتمالا در کانال ۹۰ میلیون تومان است.

آن‌طور که واسطه‌های ملکی می‌گویند معاملات در رکود به سر می‌برد، اما بسیاری از متقاضیان خرید مسکن کنجکاوند تا از آخرین وضعیت بازار مسکن مطلع شوند. این موضوع از افزایش مراجعات به دفاتر مشاور املاک و رشد بازدید از آگهی‌های ملکی طی روزهای اخیر قابل مشاهده است. متقاضیان مصرفی می‌خواهند بدانند دوره رکود بازار مسکن چه زمانی تکمیل می‌شود.

وضعیت فعلی بازار مسکن و تاثیرات رکود

درخصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن تحلیل‌های مختلفی وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ گروهی از کارشناسان به جنبه زمانی ادوار رونق و رکود بازار ملک می‌پردازند. از این منظر اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره بلندمدت رکود شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه پیدا کند ممکن است ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) شاهد کسادی معاملات باشیم.

بر اساس یک آمار غیررسمی، در جنگ ۱۲ روزه میزان عرضه مسکن ۹۴ درصد نسبت به دوران قبل از جنگ کاهش پیدا کرد که البته پس از این مخاصمه میزان عرضه به سرعت رشد کرد، اما همچنان ۳۳ درصد کمتر از دوره پیش از جنگ باقی ماند.

هم‌اکنون نمی‌توان برآورد دقیقی از زمان خروج بازار مسکن از رکود ارائه داد. خشایار باقرپور ـ رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با تأکید بر جبران فاصله مسکن با بازارهای موازی افزود که مسکن خواه ناخواه فاصله خود را با بازارهای موازی جبران می‌کند. وی اما زمان دقیقی برای این موضوع ارائه نکرد.

شهریور امسال قیمت مسکن در تهران تنها ۹.۴ درصد نسبت به شهریور ۱۴۰۳ رشد داشته؛ در حالی که طی همین بازه زمانی طلا ۱۴۶ درصد، دلار ۷۴ درصد و شاخص بورس ۲۱ درصد افزایش یافته که در شرایط فعلی نشان‌دهنده ترجیح دیگر سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز است.

عوامل موثر بر رونق بازار مسکن و مقایسه رشد دارایی‌ها

عوامل مختلفی در رونق بازار مسکن موثر است که از آن جمله می‌توان به نرخ تورم عمومی، رشد بازارهای موازی، میزان افزایش نقدینگی، میزان بازدهی بازار اجاره نسبت به قیمت فروش مسکن، رشد تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری در بازار ملک و هزینه ساخت اشاره کرد. آمار گویای آن است بجز میزان تقاضا تقریبا تمامی شاخص‌های مذکور با شدت و ضعف دچار رشد شده است.

تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور امسال ۴۵ درصد و تورم مصالح ساختمانی در بهار امسال ۴۹ درصد بود. میزان نقدینگی نیز نسبت به سال گذشته ۳۲ درصد رشد کرده است. طلا ۱۴۶ درصد و دلار ۷۴ درصد افزایش نشان دادند. اما این‌که مسکن در این میان کمترین میزان رشد را داشته به کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی برمی‌گردد. طبق برخی برآوردها متوسط انتظار برای خانه‌دار شدن در تهران به بیش از ۷۰ سال رسیده است.

درخصوص پیش‌بینی از آینده بازار مسکن تحلیل‌های مختلفی وجود دارد که از سه زاویه قابل بررسی است؛ گروهی از کارشناسان به جنبه زمانی ادوار رونق و رکود بازار ملک می‌پردازند. از این منظر اگر بپذیریم که بازار مسکن از ابتدای خرداد وارد دوره بلندمدت رکود شده و این رکود تا پایان شهریور ادامه پیدا کند ممکن است ۱۰ تا ۱۲ فصل آینده (۳۰ تا ۳۶ ماه) شاهد کسادی معاملات باشیم.

نظرات کارشناسان درباره آینده بازار مسکن

در ادامه نظر برخی فعالان بازار مسکن درباره وضعیت فعلی این بازار و تحلیل آینده‌ی آن می‌خوانید:

فرشید پورحاجت ـ دبیر کانون انبوه‌سازان با اشاره به نوسانات هزینه تولید مسکن توضیح داد که هزینه تولید مسکن با نوساناتی مواجه شده و ممکن است در آینده بر روی واحدهای نوساز و کلیدنخورده تاثیر بگذارد. وی ضمن تأکید بر ثبات فعلی بازار افزود که بنابراین در حال حاضر با توجه به ثباتی که در بازار ایجاد شده اگر متقاضیان برنامه‌ریزی برای خرید مسکن دارند می‌توانند ورود کنند.

یاسر ـ مشاور املاک منطقه پیروزی با تأکید بر افزایش قیمت در اردیبهشت خاطرنشان کرد که اردیبهشت ماه نسبت به پارسال بین ۵ تا ۱۰ درصد افزایش قیمت داشتیم تا این‌که جنگ ۱۲ روزه اتفاق افتاد و بازار مسکن به کلی وارد رکود شد. این مشاور املاک در ادامه اظهار داشت که اما کاهش قیمت نداشتیم؛ زیرا با توجه به افزایش ۵۰ درصدی هزینه‌های ساخت، کاهش قیمت منطقی نیست. کسانی که پول لازم هستند به قیمت پارسال می‌فروشند.

خشایار باقرپور ـ مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران با اشاره به جاماندگی بازار مسکن از ارز و طلا گفت که بازار مسکن نسبت به ارز و طلا جاماندگی دارد که دیر یا زود این جاماندگی جبران می‌شود و در حال حاضر به لحاظ سرمایه‌گذاری و مصرفی بهترین زمان برای خرید خانه است.