به گزارش کلینیک مالی، یک کارشناس بازار مسکن گفت: تحریمها و بازگشت اسنپبک تاثیری بر بازار مسکن ندارد، چراکه این بازار ماهیتی ملی دارد، همچنین وام خرید مسکن یک میلیاردی تنها کفاف خرید ۹ متر خانه در تهران را میدهد.
حسام عقبایی رئیس پیشین اتحادیه املاک با بیان اینکه نگاه سرمایهگذاری در بازار مسکن موجب ایجاد حباب و رشد غیرمنطقی قیمتها شده است، گفت: وضعیت بازار مسکن بحرانی است و این بحران از چند بعد در بازار حاکم است، یکی از مهمترین بحرانها در حوزه تولید مسکن رخ داده است.
وی با اشاره به کاهش سرمایهگذاری در این بخش افزود: ساخت و ساز در حوزه مسکن کاهش پیدا کرده و این موضوع باعث افت صدور پروانههای ساختمانی شده است. گزارشهایی که از مسئولان حوزه فروش مصالح ساختمانی دریافت میکنیم، نشان میدهد فروش مصالح پایه مانند آهن، میلگرد و سیمان کاهش یافته است.
این کارشناس بازار مسکن ضمن توضیح اختلال در توازن عرضه و تقاضا بیان کرد: این مسئله میتواند توازن بین عرضه و تقاضا را دچار اختلال کند و نیاز بالقوه موجود در بازار را بیشتر تحت فشار قرار دهد. یکی از دلایل کاهش ساختوساز، ورود افراد غیرمتخصص در این حوزه است، عمده فعالان در بخش تولید انبوه مسکن افرادی هستند که تجربه و تخصص کافی ندارند و به صورت آماتور وارد حوزه ساخت و ساز شدهاند.
عقبایی در ادامه اظهار داشت: افراد غیرمتخصص، همان آماتورهایی هستند که با هدف کسب سودهای نامتعارف وارد ساخت و ساز مسکن شدهاند و این نگاه باعث کاهش کیفیت و تولید واقعی مسکن در کشور شده است.
بحران تولید و ساخت و ساز در بازار مسکن
عقبایی با اشاره به تأثیر نرخ بالای سود بانکی بر بازار مسکن توضیح داد: در کشور ما سود بانکی نسبت به سایر کشورها و حتی کشورهای حوزه خلیج فارس بسیار بالاست. نرخهایی مانند ۱۸ تا ۲۵ درصد برای وامها عملاً تأثیری در جذب متقاضی ندارد.
وی با تأکید بر ترجیح سرمایهگذاران برای سپردهگذاری در بانک افزود: این موضوع باعث شده افرادی که وارد حوزه تولید مسکن میشوند، ترجیح دهند پول خود را در بانک نگه دارند تا ۲۰ درصد سود بگیرند، در حالی که برای پروژههای ساختمانی باید انتظار سود ۳۰ تا ۴۰ درصدی داشته باشند تا فعالیتشان توجیه اقتصادی پیدا کند.
رئیس پیشین اتحادیه املاک ضمن اشاره به تأکید سازمان نظام مهندسی، انبوهسازان و دولت گفت: افراد غیرمتخصص نباید وارد حوزه ساخت و ساز شوند. متأسفانه برخی گروهها که تخصص لازم ندارند، سرمایه خود را جمع کرده و وارد این حوزه میشوند و تنها دنبال سودهای هنگفت هستند که این رفتار به شکل واضحی نوعی سوداگری در بازار مسکن ایجاد میکند.
عقبایی با یادآوری کاهش معاملات نامتعارف پس از سال ۱۴۰۲ اظهار داشت: این سود و معاملات نامتعارف تا سال ۱۴۰۲ حجم قابل توجهی داشت، اما از آن زمان به بعد کاهش پیدا کرده است. حجم خریدها کاهش یافته، قدرت خرید مردم پایین آمده و نگاه سرمایهداری به بازار مسکن که حدود ۸۰ تا ۹۰ درصد معاملات را شامل میشد، پس از سال ۱۴۰۲ به شدت کاهش یافته است. در نتیجه، سرمایهگذاران دیگر وارد بازار مسکن نمیشوند و انبوهسازانی که دنبال سوداگری هستند، تولیدات خود را کاهش میدهند، زیرا نمیتوانند بازار فروش پیدا کنند.
وی با تصریح بر نیاز به سرمایهگذاری در بازار مسکن افزود: هدف ما جلوگیری از ورود سرمایه به بازار مسکن نیست؛ کشور ما به سرمایهگذاری در این بخش نیاز دارد. سالانه بین ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار ازدواج ثبت میشود و این نشان میدهد که حداقل بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی تنها برای زوجهای جوان نیاز است.
این کارشناس بازار مسکن ضمن توضیح کمبود تولید مسکن گفت: با این حال گزارشها نشان میدهد که تولید مسکن و حتی صدور پروانههای ساختمانی تنها به حدود ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار واحد در سال میرسد. بنابراین حتی یک سوم نیاز واقعی کشور در زمینه ازدواج و تأمین مسکن تأمین نمیشود و فاصله قابل توجهی وجود دارد.
عقبایی با تأکید بر نقش نظارتی دولت توضیح داد: دولت نباید مستقیماً وارد تولید مسکن شود؛ طبق قانون اساسی و قوانین تخصصی، وظیفه دولت نظارت است. دولت باید با ارائه تسهیلات، تامین زمین و ایجاد انگیزه، سرمایهها را به سمت تولید مسکن هدایت و از سوداگری جلوگیری کند.
مقایسه نیاز و تولید مسکن در کشور
| شاخص | مقدار |
|---|---|
| تعداد ازدواج سالانه | ۷۰۰ تا ۸۵۰ هزار |
| نیاز واحد مسکونی برای زوجهای جوان | ۸۰۰ هزار تا یک میلیون |
| تولید مسکن و صدور پروانه سالانه | ۲۳۰ تا ۳۰۰ هزار |
| درصد تأمین نیاز واقعی | کمتر از یک سوم |
عقبایی با تأکید بر تمرکز سرمایهگذاری بر نیازهای واقعی گفت: این سرمایهگذاری باید صرف تولید مسکنی شود که پاسخگوی نیاز واقعی جامعه باشد، به ویژه برای طبقات متوسط و ضعیف، و نه برای پروژههای لوکس، لاکچری یا مالسازی. هدف این است که نیازهای واقعی مردم به مسکن تأمین شود. وضعیت بازار مسکن را میتوان مانند یک بیماری دانست که هم قلب، هم معده و هم کلیهاش مشکل دارد. بنابراین با یک فرمول ساده یا یک دارو نمیتوان بحران این بازار را حل کرد.
رئیس پیشین اتحادیه املاک کشور در ادامه اظهار داشت: در شرایط فعلی لازم است که بازار مسکن از همه جهات مورد حمایت واقعی قرار گیرد تا به ثبات و استاندارد برسد و سپس تمرکز مدیریت ایجاد شود. بحران فعلی شامل رکود عمیق، کاهش ساخت و ساز، عدم ورود سرمایههای کارا، کاهش قدرت خرید مردم و طولانی شدن زمان مالکیت برای دهکهای ضعیف و متوسط است. این مسائل علاوه بر اثرات اقتصادی، پیامدهای اجتماعی و فرهنگی مانند عقب افتادن سن ازدواج را نیز به همراه دارد.
وی با تصریح بر لزوم تزریق زمین به بازار مسکن افزود: برای اصلاح بازار مسکن، علاوه بر ارائه تسهیلات بانکی، باید زمین به بخش مسکن تزریق شود. خوشبختانه وزارت راه و شهرسازی اراضی شناسایی شده را آماده کرده و در شورای عالی مسکن و دولت تصویب شده که این زمینها وارد شبکه عرضه شوند.
چالشهای وام مسکن و قدرت خرید در تهران
عقبایی با اشاره به ناکارآمدی تسهیلات بانکی افزود: نوع و میزان تسهیلات بانکی نیز باید واقعی و موثر باشد. برای مثال در تهران با متوسط قیمت مسکن بیش از ۱۰۰ میلیون تومان، وامهای ۷۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان تنها قادر به خرید نهایتا ۹ متر آپارتمان هستند و اثر واقعی بر قدرت خرید مردم ندارند. در دهه ۸۰، تسهیلات بانکی بسیار کمتر بود اما میتوانست یک واحد ۵۰ تا ۷۰ متری را پوشش دهد. بنابراین قدرت خرید مردم از تورم بازار مسکن عقب مانده است.
