به گزارش کلینیک مالی، دماسنج دلاری بازار مسکن، سطح قیمتها را به عنوان پایینترین میزان از مهر ۹۹ نشان میدهد. میانگین قیمت دلاری آپارتمان در پایتخت، بر اساس شاخص قیمت پیشنهادی فروشندهها، حدود ۸۸۶ دلار برآورد میشود. این رقم از یک طرف بالاتر از کف تاریخی دوره ۸ سال اخیر است، اما در عین حال پایینتر از سطح متعارف قرار دارد و همچنین ۳۴ درصد کمتر از رقم پاییز پارسال به شمار میرود.
کارشناسان اقتصادی با اشاره به بررسی وضعیت فعلی این دماسنج و استناد به پنج مقطع چرخش قیمت دلاری آپارتمان از سال ۹۶ تاکنون خاطرنشان کردند: تفاوت معنادار واکنشها در دو بازار ارز و مسکن به ریسک جنگ طی ماههای اخیر سبب شد روند قیمت این دو دارایی دستکم تا اطلاع ثانوی از یکدیگر جدا شوند. آنها با تاکید بر اینکه تا پیش از این، انتظارات ملکی عمدتا تحت تاثیر تحولات ارزی بود توضیح دادند: اما از سال گذشته با فعال شدن ریسک تنش نظامی، این همسویی مختل شد که نتیجهاش بازگشت قیمت دلاری هر مترمربع آپارتمان از قله ۱۴۷۰ دلار سال ۱۴۰۲ به حدود ۱۲۶۰ در ۱۴۰۳ و ادامه نزول در ماههای اخیر بود. کارشناسان افزودند: چهار متغیر آینده قیمت دلاری مسکن را تعیین خواهد کرد که در سه سناریو قابل بررسی است.
این کارشناسان ضمن توضیح جدایی معنادار قیمت مسکن در تهران از قیمت دلار طی ماههای اخیر گفتند: این جدایی باعث شد رکورد ۵ ساله پایینترین ارزش دلاری آپارتمان در مهر ۱۴۰۴ ثبت شود. آنها در ادامه اظهار داشتند: دو عامل سیاسی این سقوط قیمت دلاری مسکن را رقم زده و یک پیام مشخص برای آینده بازار دارد. کارشناسان اقتصادی با تاکید بر چشمانداز بازار مسکن با خطکش تغییرات دلاری قیمت افزودند: این چشمانداز در سه سناریو قابل بررسی است.
تحلیل فراز و فرود قیمت دلاری مسکن در تهران
کارشناسان اقتصادی با اشاره به تغییرات قیمت دلاری مسکن در تهران طی سالهای ۹۶ تاکنون خاطرنشان کردند: این تغییرات را میتوان در پنج مقطع زمانی شامل قبل از عصر جهش قیمتها، عصر جهش قیمتها، بازگشت ناقص از قله قیمتها، جهش مجدد قیمت و همچنین یک سال و نیم اخیر تحلیل کرد. آنها توضیح دادند: سال ۹۶ که هنوز ریسک سیاسی ناشی از خروج آمریکا از برجام شکل نگرفته بود و بازارها تحت تاثیر فضای اقتصادی برجام قرار داشتند، قیمت دلاری مسکن در سطح نرمال ۱۱۷۰ دلار قرار داشت. کارشناسان افزودند: در آن سال، رونق غیرهیجانی خرید مصرفی در بازار معاملات آپارتمانهای تهران برقرار بود و در عین حال تورم مسکن نیز در سطح بسیار مطلوب ۱۰.۶ درصدی بود. وی ضمن توضیح اینکه این مقطع اول به حساب میآید گفت: این مقطع حکایت از طبیعی بودن نسبی شرایط اقتصادی و سیاسی کشور داشت.
این کارشناسان با تاکید بر سال ۹۷ و شروع جهش ارزی به علت آغاز ریسک سیاسی افزودند: قیمت دلاری مسکن تا کف تاریخی ۷۶۶ دلار کاهش پیدا میکند. آنها در ادامه اظهار داشتند: در آن سال، قیمت مسکن ۷۰ درصد جهش کرد اما قیمت دلار بیش از ۱۶۰ درصد افزایش یافت. کارشناسان اقتصادی با اشاره به آن سطح از قیمت دلاری آپارتمان در آن سال خاطرنشان کردند: این سطح میتوانست علامتی از جاماندگی مسکن از دلار باشد که احتمالا همین سیگنال ارزی به تقاضای سرمایهای ملک، باعث افزایش معاملات غیرمصرفی مسکن در سالهای ۹۸ و ۹۹ به رغم کاهش شدید معاملات مصرفی شد.
کارشناسان ضمن توضیح سالهای ۹۸ و ۹۹ گفتند: حرکت بخش قابل توجهی از نقدینگی به بازار ملک، عملیات تنظیم قیمت مسکن با قیمتهای قبلی دلار یا تعدیل قیمت دلاری آپارتمان را شکل داد. آنها افزودند: در آن سالها قیمت دلاری هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از کف تاریخی سال ۹۷ بالا آمد و به ترتیب ۹۸۳ دلار و ۱۰۳۷ دلار شد. این کارشناس در ادامه اظهار داشت: این مقطع دوم بود.
این کارشناسان با تاکید بر سال ۱۴۰۰ و تغییر دولت افزودند: امیدواری نسبی در فضای انتظارات عمومی نسبت به حل ریسکهای سیاسی و اقتصادی به خصوص مذاکرات ایران و غرب به وجود آمد. آنها توضیح دادند: این امر باعث شد تورم مسکن بالای ۶۰ درصدی سالهای قبل به ۳۱ درصد کاهش یابد و در نتیجه قیمت دلاری مسکن در اطراف ۱۰۰۰ دلار نوسان کند. کارشناسان خاطرنشان کردند: سال ۱۴۰۰ مذاکرات از سر گرفته شد و تا اواخر ۱۴۰۱ پیش رفت.
کارشناسان اقتصادی با اشاره به نگاه از درون بازار مسکن به بازارهای موازی همچون دلار برای مقاطع سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ خاطرنشان کردند: مشخص میشود آن دو سال، برزخ بازارها در برابر آینده برجام بوده است. آنها توضیح دادند: شروع مذاکرات و پیشرفت شکننده آن باعث شد سفتهبازی با دلار به نوعی کاهش یابد و در فضایی که انتظارات عمومی احتمال میدهد افزایش شدید نرخ دلار در کوتاهمدت بعید است و حتی احتمال به نتیجه رسیدن آن وجود دارد، نقدینگیها به سمت بازار امنتر یعنی بازار ملک حرکت کرد. این کارشناسان ضمن تاکید بر اینکه همان فضای مذاکراتی مانع از هیجان خریدهای سرمایهای و سفتهبازی ملکی شد افزودند: در نتیجه قیمت مسکن در مسیر افزایش از قیمت دلار جلوتر زد اما رشد قیمت مسکن کمتر از سه سال قبل از آن بود. آنها در ادامه اظهار داشتند: در سال ۱۴۰۰ قیمت دلاری آپارتمان در تهران به ۱۱۹۱ دلار رسید. کارشناسان گفتند: در سال ۱۴۰۱ نیز اگرچه در عمده ماهها سطح قیمت همین بود اما با توقف مذاکراتی که از ۱۴۰۰ شروع شده بود، به تدریج فضای معاملات ملک و بازار ارز تغییر کرد و هر دو بار دیگر با رشد قیمت روبهرو شدند که البته تورم مسکن در پایان ۱۴۰۱ با نرخ ۸۵ درصد بیشتر از دلار با رشد ۷۸ درصدی شد. وی ضمن توضیح نتیجه این تغییرات خاطرنشان کرد: در نتیجه قیمت دلاری مسکن در آن سال به سطح ۱۲۸۷ دلار رسید و این مقطع سوم تغییرات قیمت دلاری مسکن بود.
این کارشناسان با اشاره به سال ۱۴۰۲ و توقف مذاکرات برجامی که ۱۴۰۰ شروع شده بود توضیح دادند: روابط ایران و غرب به صورت کنترل تنش تغییر کرد. آنها افزودند: در آن سال تنشهای سیاسی تشدید نشد اما حل و فصل هم نشد. کارشناسان اقتصادی در ادامه اظهار داشتند: در آن مقطع تبادل زندانیان خارجی و آزاد شدن دلارهای بلوکه ایران از جمله اتفاقات مثبت بود اما توقف مذاکرات روی دیگر ریسک سیاسی. آنها با تاکید بر تنش در منطقه با حمله ۷ اکتبر افزودند: این امر از جمله متغیرهایی بود که روی معادلات
