به گزارش کلینیک مالی، بهمن امسال بازار اجاره با رشد ۳۲ درصد کمترین تورم را در بین ۱۲ گروه کالا و خدمات به خود اختصاص داد اما سه عامل ورود به فصل جابهجایی در سه ماهه دوم سال بعد، احتمال جبران جاماندگی نسبت به تورم و اثرگذاری هیجانات فعلی بازار ملک بر ماههای آینده میتواند فرضیه افزایش شاخص اجارهبها در سال ۱۴۰۵ را پررنگ کند.
همزمان با ثبت کمترین رشد سالانه تورم اجاره طی سه سال گذشته، خانوارهای مستاجر نگران افق چهار ماه آینده هستند. به نظر میرسد برخلاف هیجانات بازارهای طلا و ارز، بازار اجاره به دلیل عبور از فصل جابهجایی زمستان آرامتری را نسبت به دیگر بخشها سپری کرده است. اما سوال اساسی این است که این آرامش میتواند در سال اسب (۱۴۰۵) ادامه یابد؟
وضعیت تورم اجاره در بهمن ۱۴۰۴ و مقایسه با سالهای گذشته
تازهترین گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرفکننده در بهمن ماه ۱۴۰۴ نشان میدهد، در بین ۱۲ گروه اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، تورم نقطه به نقطه مسکن و اجاره با ثبت رقم ۳۲.۳ درصد، از سایر گروهها کمتر بوده است و مسکن رکورددار کمترین میزان رشد قیمت در این ماه شده است. این در حالی است که تورم سالانه در ماه مذکور ۴۷.۵ درصد و تورم نقطه به نقطه ۶۸.۱ درصد اعلام شد.
به این ترتیب، نه تنها بازار مسکن و اجارهبها کمترین میزان تورم نقطه به نقطه را در میان سایر گروههای کالاها و خدمات مصرفی خانوارها به خود اختصاص دادهاند، بلکه در بازه زمانی مورد اشاره (بهمن ۱۴۰۴)، کمترین سطح تورم نقطه به نقطه در این بازار در مقایسه با بیش از سه سال گذشته، نیز به ثبت رسیده است.
تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴ در حالی به سطح ۳۲.۳ درصد کاهش یافته است که این میزان در بهمن ماه ۱۴۰۳ معادل ۳۷.۶ درصد، در بهمن ماه ۱۴۰۲ برابر با ۴۱.۴ درصد و در بهمن ماه ۱۴۰۱ معادل ۴۱.۶ درصد بوده است.
براساس اعلام مرکز آمار ایران، تورم ماهانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه ۱۴۰۴، به سطح ۲.۲ درصد و تورم سالانه این شاخص نیز به ۳۴.۷ درصد رسیده است. سطح ۳۴.۷ درصدی تورم سالانه شاخص اجاره مسکن نیز کمترین میزان تورم این شاخص در ۳۲ ماه اخیر (از خرداد ماه ۱۴۰۲) تاکنون است.
عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز میکند و در افزایش هیجانی اجارهبها اثرگذار است.
در حالیکه تورم عمومی (نقطه به نقطه) بهمن ماه به ۶۸.۱ درصد رسیده، تورم نقطه به نقطه ۳۲.۳ درصدی اجاره، کمتر از نصف تورم عمومی است. همچنین تورم ماهانه شاخص اجاره بهمن ماه ۲.۲ درصد گزارش شده که در برابر تورم عمومی ماهانه ۹.۴ درصدی نشان دهنده فاصله توجه بین تورم اجاره با تورم همه کالاها و خدمات مصرفی خانوارها است. تورم عمومی سالانه نیز ۴۷.۵ درصد گزارش شده که با فاصله قابل توجه، از تورم سالانه شاخص اجاره مسکن در بهمن ماه (۳۴.۷ درصد)، بیشتر است.
مقایسه تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در سالهای اخیر
| سال | تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن (درصد) |
|---|---|
| بهمن ۱۴۰۱ | ۴۱.۶ |
| بهمن ۱۴۰۲ | ۴۱.۴ |
| بهمن ۱۴۰۳ | ۳۷.۶ |
| بهمن ۱۴۰۴ | ۳۲.۳ |
اثر قیمت مسکن و تورم بر بازار اجاره و عوامل موثر
با این وجود، رفتار ادوار گذشته بازار مسکن نشان میدهد روند رشد قیمت در هر دو بخش فروش و اجارهبها از الگوی ثابتی پیروی نمیکند. به طور مثال بهمن سال ۱۴۰۳ نرخ رشد اجاره در کشور ۴۱ درصد بود در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه ۳۵ درصد به ثبت رسید.
قیمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر همجهت بر اجارهبها دارند. بررسی روند این شاخصها حاکی از آن است که در بلندمدت نرخ رشد اجارهبها در تطابق با تورم عمومی قرار دارد. اما این به معنای تطابق کامل این دو شاخص در کوتاهمدت نیست و طبیعی است که تغییرات کوتاهمدت تحت تاثیر عوامل متعدد اقتصادی و روانی دارای نویز خواهد بود به عنوان نمونه در برخی سالها میزان رشد اجاره بها به مراتب کمتر از تورم در سالهای دیگر بیش از نرخ تورم است.
معمولا عوامل مختلفی بر رشد اجارهبها تاثیر میگذارد که شامل قیمت مسکن، نرخ تورم، سودآوری بازارهای موازی، سود بانکی، میزان ساخت و ساز، تعداد و متراژ واحدهای عرضه شده متناسب با تقاضای بازار مسکن است. در مواردی عوامل روانی، هیجانات بازار، قوانین مالیاتی و … نیز بر بازار اجاره اثر میگذارد. به طور کلی اجاره بها تابعی از دو متغیر تورم مسکن و تورم عمومی است.
با توجه به اینکه مکانیزم اجارهداری در ایران مبتنی بر شیوه سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجرین، افرادی هستند که مسکن را به عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفتهبازی خریداری میکنند، طبیعی است که میزان اجارهبها در تراز سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت.
علاوه بر عامل تورم، میزان عرضه مسکن و عوامل روانی یا فصلی نیز در اثرگذاری بر بازار مسکن قابل چشمپوشی نیستند.
کمبود آپارتمانهای کوچک متراژ و عوامل فصلی در بازار اجاره
طی سالهای اخیر تولید مسکن از یک سو کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانههای خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمیتوان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجارهای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک متراژ با توجه به ساختار عرضه، با کمبود مواجه هستیم.
طی سالهای اخیر بیش از ۵۰ درصد واحدهای مسکونی ساخته شده مساحت بیشتر از ۹۰ متر مربع داشتهاند اما حداقل ۶۰ درصد معاملات خرید و اجاره به واحدهای کمتر از ۹۰ مترمربع اختصاص دارد که این نابرابری خود باعث رشد قیمت شده است.
از سوی دیگر عوامل روانی اغلب در سه ماهه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز میکند و در افزایش هیجانی اجاره
